Tahliye taahhütnamesi ile tahliyeye ilişkin yazımızı incelemek için: Tahliye Taahhüdü ile İcra Takibi ve Tahliye Davası

KİRAYA VEREN HANGİ SEBEPLERLE KİRACISININ TAHLİYESİNİ TALEP EDEBİLİR?

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle;
a. Gereksinim Nedeniyle Tahliye / İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK M.350/1)
b. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye(TBK M.350/2)

2. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye ( TBK M.351)

3. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle;
a. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracının Tahliyesi (TBK M.352/1)
b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK M.352/2)
c. Kiracının Malik Olduğunun Öğrenilmesi Nedeniyle Tahliye (TBK M.352/3)

Kiranın ödenmemesi, kiracının iflası, önemli sebeplerin olması, kiracının özenle kullanma borcuna aykırı davranışları ile komşulara rahatsızlık verilmesi durumlarında kiraya veren tahliye talep edebilir.

Konut kirasına ilişkin sözleşmeler yazılı olarak yapılmak zorunda değildir. Ancak yazılı kira sözleşmesinin varlığı ispat açısından çok önemlidir.

Konut Kiralarında Sözleşmenin Bildirim Yolu İle Sona Erdirilmesi

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” (TBK M.347)

Kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir. Konut kirasına ilişkin yazılı kira sözleşmelerinin genellikle belirli süreli olarak hazırlandığı görülmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli hazırlanmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi başlı başına kiracıyı evden çıkarmak için yeterli değildir. Ancak kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiracı ancak kanunda yer alan sebepler var ise konuttan çıkartılabilir. Buna karşın eğer sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf kiracı ise kiraya verene sözleşmede düzenlenmiş bildirim süresinde ya da sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün öncesine kadar bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirip evden çıkabilir. Ancak aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK M.349/1).

Kira Sözleşmesinde Belirlenen Sürenin Dolması Durumunda Sözleşme Kendiliğinden Yenilenir mi?

Kiracının, sözleşmede düzenlenmiş bildirim süresinde ya da sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün öncesine kadar kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmediği yani sessiz kaldığı ya da kiracı olarak sözleşmeye devam etmek istediğini belirttiği takdirde sözleşme kendiliğinden devam edecektir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira artış oranına ilişkin olarak Türk Borçlar Kanuna eklenen Geçici 1. Madde ile getirilen %25 sınırlaması, Türk Borçlar Kanuna eklenen Geçici 2. Madde ile 01.07.2024 Tarihi dahil olmak üzere uzatılmıştır. Konut kirasının artış oranının belirlenme dönemi 02.07.2023 ile 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasındaysa, yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla kira bedeline ilişkin anlaşmanın geçerli olacağı düzenlenmiştir.

GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

1 Temmuz 2024 Tarihinden itibaren konut kiralarının artış oranının belirlenmesi yüzde 25 sınırlamasının olmadığı dönemdeki (17.01.2019 Tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.) gibi bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflar arasında serbestçe belirlenebilecektir.

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” (TBK M.344/1)

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” (TBK M.344/2)

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Çıkartılabilir mi?

Kiracı sebepsiz bir şekilde evden çıkartılamaz. Kiracının icra ya da dava yolu ile tahliyesi için kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanılmalıdır. Kiranın ödenmemesi durumunda tahliye talepli icra takibi yoluna başvurulabileceği gibi şartları oluşmuşsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye de talep edilebilecektir. Kiranın ödenmemesi durumunda kiraya verenin tahliye talepli işlemlere başlama hakkı vardır. Ancak kiranın düzenli ödenmesi başlı başına tahliyeyi engellememektedir. Zira kanunlarda sayılan diğer tahliye nedenlerinin varlığı halinde kiranın düzenli ödeniyor olması diğer nedenlerle tahliye davası açılmasına engel olmaz. Bu nedenle kiracının da kiraya verenin de içinde bulunduğu duruma göre değerlendirme yapması, bir avukattan yardım alması önemlidir.

Bu takip ve dava süreçlerinde usule ve esasa ilişkin eksiklikler, yanlışlıklar sebebiyle mağduriyet yaşamamak adına hukuki probleminizi bir avukat aracılığıyla takip etmeniz en iyi sonucu alabilmeniz adına en doğru hamle olacaktır.