“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” (TBK M.352/1)

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihe kadar kiralananı boşaltacağı yönündeki beyanıdır. Kiracı belirli bir tarihte kiralanandan çıkacağını yazılı olarak belirtmesine rağmen bu tarihte kiralanandan çıkmamışsa kiraya veren, elindeki yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesini icra takibi ya da dava yolu ile talep edebilecektir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Kiracının Tahliyesinde Arabulucuya Başvurmak Şart Mı?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk” başlıklı 18/B maddesi ile ilamsız icra yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir.

MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.);
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…”

Buna göre ilamsız icra yönünden tahliyeler istisna tutulduğundan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılacak icra takibinden önce arabuluculuk başvurusu yapılma zorunluluğu yoktur. Ancak 01.07.2023 Tarihinden sonra açılacak tahliye davalarından önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu olduğundan bu tarihten sonra açılacak tahliye davalarından önce arabulucuya başvurmak şarttır.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır.
2. Tahliye Tarihi, Açık ve Net Bir Şekilde Anlaşılabilir Olmalıdır.
3. Tahliye Taahhütnamesi, İlk Kira Sözleşmesinden Önce ya da Kira Sözleşmesi İle Aynı Anda Düzenlenmemiş Olmalıdır.
4. Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olmalıdır.
5. Tahliye Taahhüdü Kiracının Bizzat Kendisi ya da Vekili Tarafından İmzalanmış Olmalıdır.
6. Birden Fazla Kiracı Sıfatına Sahip Kiracı Varsa Bütün Kiracılar Tarafından Tahliye Taahhüdü İmzalanmış Olmalıdır.

1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır

Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir. Tarafların kendi aralarında yazılı olarak tahliye taahhütnamesi düzenlemesi ve kiracı tarafından taahhütnamenin imzalanması, taahhütnamenin yazılı olma şartı için yeterlidir. Yani tahliye taahhüdünün noter onaylı olması zorunlu değildir. Ancak tahliye taahhüdünün noter onaylı olması durumunda kiracı tarafından tahliye tarihinde kiralanan boşaltılmazsa, girişilecek tahliye talepli icra takibi ya da tahliye dava süreçleri daha kısa sürede sonuçlanabilecektir.

2. Tahliye Tarihi, Açık ve Net Bir Şekilde Anlaşılabilir Olmalıdır.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi açık ve net bir şekilde yer almalıdır. Aksi halde Türk Borçlar Kanunun aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.03.2020 Tarihli, 2020/1175 E., 2020/2309 K. Sayılı kararı;
“…Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…”

3. Tahliye Taahhütnamesi, İlk Kira Sözleşmesinden Önce ya da Kira Sözleşmesi İle Aynı Anda Düzenlenmemiş Olmalıdır.

İlk kira sözleşmesinden önce ya da ilk kira sözleşmesi ile aynı anda düzenlenen tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Tahliye taahhütnamesi ile ilk kira sözleşmesinin tanzim tarihinin aynı tarih olması taahhüdün geçersizliğine, kiracının serbest iradesi dışında taahhüt vermek zorunda bırakıldığına dayanak teşkil eder. Ancak uygulamada taahhütnamelerin tarihsiz olarak düzenlenebildiği ve imzalandığı görülmektedir. Bu durumda boş olarak verilen taahhütnamede tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.03.2010 Tarihli, 2009/12238 E., 2010/2452 K. Sayılı kararı;
“…Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”

Kira sözleşmesinin yenilenmesi ve yeni bir kira sözleşmesi imzalanması durumunda ise tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihi ile kira sözleşmesinin yenilenme tarihi ya da yeni kira sözleşmesinin düzenleme tarihi aynı olsa dahi kötü niyet iddiası öne sürülüp ispat edilmedikçe taahhüt geçerlidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2014 Tarihli, 2014/7025 E., 2014/10145 K. Sayılı kararı;
“İlk kira sözleşmesinden sonra her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile birlikte davacının tahliye taahhüdü aldığı anlaşılmaktadır. En son yenilenen kira sözleşmesi 14.1.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Tahliye taahhüdü ise 01.05.2012 düzenleme tarihli ve 14.1.2013 tahliye tarihlidir. Davacı bu tahliye taahhüdüne dayalı olarak 22.1.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Ödeme emri davalıya 25.12.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Ödeme emrine itiraz üzerine davacı genel mahkemede tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın iptali ve tahliye davası açmıştır. Davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davalı vekili ise davacının her yıl bağımsız kira sözleşmesi yaptığını ve aynı tarihli tahliye taahhüdü aldığını bununda bir sonraki yıl kira bedelinin artırılması için baskı aracı olarak kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk kira sözleşmesinden sonraki sözleşmelerde kabul edilen tahliye taahhüdü kötü niyet iddiası ileri sürülüp ispat edilmedikçe geçerlidir. Tevali eden taahhütler alınması davacının kötü niyetini göstermez. Kötü niyetin davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Bu ispat edilmediği sürece tevali eden taahhütler geçerlidir…”

4. Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olmalıdır.

Tahliye taahhüdü verildikten sonraki bir tarihte söz konusu tahliye taahhüdünü içermeyen yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi durumunda artık geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemeyecektir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 28.03.2017 Tarihli, 2017/1615 E., 2017/4518 K. Sayılı kararı;
“…Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir. Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir…”

5. Tahliye Taahhütnamesi Kiracının Bizzat Kendisi ya da Vekili Tarafından İmzalanmış Olmalıdır.

Kiracı sıfatı taşımayan kişilerden alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Tahliye taahhütnamesi kiracının bizzat kendisi ya da vekili tarafından imzalanmış olmalıdır.

6. Birden Fazla Kiracı Sıfatına Sahip Kiracı Varsa Bütün Kiracılar Tarafından Tahliye Taahhüdü İmzalanmış Olmalıdır.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı sıfatına sahip kiracı yer alması durumunda kiracıların tamamı tarafından imzalanmayan taahhütnameye dayanarak başlatılacak takip ya da açılacak dava ile tahliye gerçekleştirilemez.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 13.04.2015 Tarihli, 2015/111 E., 2015/9607 K. Sayılı kararı;
“…Somut olayda taraflar arasında 22/01/2013 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu kira sözleşmesinde kiracı olarak B. E.ve W. M. olduğu görülmektedir.
Tahliye hakkı bölünemeyen haklardan olup kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan borçlulardan sadece biri hakkında takip yapılması halinde bu takip bu hali ile kesinleşse dahi borçlunun taşınmazdan tahliyesi yapılamaz….”

Taahhüt Nedenine Dayalı Tahliye Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

Taahhüt nedenine dayalı tahliye davası kiraya veren tarafından açılmalıdır. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak, yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09.07.2014 Tarihli, 2014/7363 E., 2014/9192 K. Sayılı kararı;
“…Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak, yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.
Takipte dayanılan ve karara esas alınan kira sözleşmesini miras bırakan K. I. kiralayan olarak imzalamıştır. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası ancak kiraya veren tarafından, ölümü halinde de mirasçıları tarafından açılabilir. K. I. 07.06.2012 tarihinde ölmüş, geriye mirasçı olarak davacıları bırakmıştır. Bu durumda kiraya verenin mirasçıları olan davacıların kiraya veren zamanında verilen tahliye taahhüdüne dayanarak takip yapmasında ve dava açmasında bir usulsüzlük yoktur…”

Birden fazla kişinin kiraya veren sıfatına sahip olması durumunda dava, tüm kiraya verenler tarafından birlikte açılmalıdır. Kiraya verenin ölmesi, tahliye taahhütnamesini geçersiz hale getirmez. Kiraya verenin ölümü halinde mirasçıları tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesini isteyebilirler. Bu halde tüm kiraya verenler (mirasçılar) tarafından dava açılmalı, daha önce tüm mirasçılar tarafından açılmamış ise dava sırasında tüm mirasçılardan muvafakat alınmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.06.2011 Tarihli, 2011/1876 E., 2011/6837 K. Sayılı kararı;
“…Kira sözleşmesinin ön yüzünde kiralayan olarak her ne kadar A… Ö…’ün adı yazılı ise de sözleşmenin son sayfasında ‘‘kendisine asaleten, diğer mirasçılara vekaleten A… Ö… K…’‘ isim ve imzası bulunmaktadır. Bu durumda, kiralayan tek başına A… Ö… olmayıp, A. Ö. ile birlikte A. Ö. tarafından vekaleten yerlerine imza atan diğer mirasçılar da kiralayandır. Yukarıda açıklandığı üzere bu davanın kiralayan tarafından açılması gerekir.

Ancak birden fazla kiralayan olması hallerinde kiralayanların tümü tarafından dava açılmalıdır. Kiralayanların birisi tarafından tek başına dava açılması mümkün değildir. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup Hakim re’sen ve yargılamanın her aşamasında bu hususu dikkate almalıdır. Bu nedenle mahkemece öncelikle kira sözleşmesinde davacı A… Ö… tarafından yerlerine vekaleten hareket edilen ‘‘diğer mirasçılar’‘ ibaresi davacıya açıklatılması, diğer kiralayanlar(mirasçılar) tespit edilmesi ve bu kiralayanların muvafakatlarının sağlanması için davacı tarafa uygun süre verilmesi, tüm kiralayanların muvafakatlarının sağlanamaması halinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”

Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Ne Zamana Kadar İstenebilir?

Kiracının, tahliye taahhütnamesinde taahhüt ettiği tahliye tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde, tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye talepli icra takibine başvurulmalı ya da dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre içerisinde icra takibi başlatılmaz ya da dava açılmazsa taahhüt geçersiz hale gelir ve kira sözleşmesi devam eder. Bu süre kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple taraflarca ileri sürülmemiş olsa dahi mahkemece kendiliğinden dikkate alınarak süresinde açılmayan davanın reddine karar verilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.03.2016 Tarihli, 2015/9993 E., 2016/1961 K. Sayılı kararı;
“…Davacı 18.03.2015 tarihinde açtığı dava ile adi yazılı nitelikteki 20.05.2013 düzenleme ve 01.02.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan dava da süresinde değildir. Bu durumda mahkemece, tahliye taahhüdüne ve ihtiyaç iddiasına dayanılarak açılan davanın her iki nedene dayalı olarak da süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi İçin İcra Takibi

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile taahhüt ettiği tahliye tarihinde kiralananı boşaltmaması durumunda kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi yoluyla tahliye isteyebilir.
Başlatılan icra takibinde kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içerisinde tahliye emrine itirazlarını sunabilir. İtiraz üzerine takip durdurulur.
Yedi günlük itiraz süresi içerisinde kiracı tarafından itiraz edilmezse on beş gün içerisinde kiralananı tahliye ve teslim etmelidir. Aksi halde on beş günlük süre sonundan itibaren kiracı kiralanandan icra yolu ile çıkarılabilecektir.

Kiracının Tahliye Emrine İtirazı

Kiracının süresi içerisinde tahliye emrine yaptığı itiraz takibi durdurur. Kiracı tarafından tahliye emrine itiraz edildiğinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edilebileceği gibi genel mahkemelerde itirazın iptali davası da açabilir.

Noterce düzenlenmeyen veya tarih ve imzanın noterce tasdik edilmediği taahhütlerde, kiracı tahliye taahhüdündeki imzaya ya da tarihe itiraz ederse kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir. Tarih ve imzanın noterce tasdik edilmediği tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibinde kiracının süresi içerisinde açık ve net olarak imzaya ya da tarihe itiraz etmesi durumunda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

İmza İtirazının Açık Ve Net Olması Gerekir

Tahliye taahhütnamesi ile başlatılan tahliye talepli icra takibinde kiracı tarafından tarihe itiraz edilmemişse, imza itirazı da açık ve net değilse kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 11.06.2018 Tarihli, 2018/10745 E., 2018/13944 K. Sayılı kararı;
“…Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. Borçlu vekilinin “belgeyi imzaladığını hatırlamamaktadır” ifadesi açık ve net olarak imzaya itiraz olarak kabul edilemez. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir….”

Hem Tahliye Taahhütnamesine Hem de Gereksinim Nedenine Dayalı Olarak Tahliye Talep Edilebilir.

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabileceği gibi şartları varsa gereksinim nedeniyle tahliye davası da açabilir. Aynı davada tahliye taahhüdü ve konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemek de mümkündür.

Tahliye Taahhüdüne Aile Konutu İtirazı

Kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda kiracı sıfatına sahip olmayan eş, takip ya da dava tarihine kadar kiraya verene yapacağı bildirimle kiracı olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilmektedir. Bu halde somut olayın özellikleri de değerlendirilerek kira sözleşmesinin tarafı haline gelen eşin aile konutu itirazı ile taahhüdün geçersizliği durumu gündeme gelebilir. Ayrıca örneğin boşanma aşamasındaki kiracı sıfatına sahip olmayan eşinin mağduriyetine sebep olacak şekilde kiracı eş tarafından kasıtlı ve art niyetli olarak verilen tahliye taahhüdü de kiralananın aile konutu olması sebebiyle taahhütnamenin geçersizliğinin tartışılmasını gerektirebilir. Tahliye taahhütnamelerine yapılan itirazlarda en çok gündeme getirilen itirazlardan biri kiralananın aile konutu olmasıdır. Ancak aile konutu olarak kullanılan her konutun tahliyesine ilişkin olarak verilen taahhüdün, eşin rızasının olmaması sebebiyle geçersiz sayılamayacağı kanaatindeyim.

Bu takip ve dava süreçlerinde usule ve esasa ilişkin eksiklikler, yanlışlıklar sebebiyle mağduriyet yaşamamak adına hukuki probleminizi bir avukat aracılığıyla takip etmeniz en iyi sonucu alabilmeniz adına en doğru hamle olacaktır.